A lakástörvény módosításának értelmezéséhez útmutató:
2021-05-17
Miért alkotja – és ezzel módosítja az 1993. évi LXXVIII. törvény a lakások és helyiségek bérletére , valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló törvényt:
- 1. A tervezet részletes indokolása szerint:
A jogalkotó szem előtt tartja a közérdek érvényesülése körében azt, hogy a magyar állampolgárok, családok minél szélesebb körben szerezhessenek lakástulajdont. A módosítás által bevezetendő új szabályok megteremtik annak a lehetőségét, hogy azok is saját tulajdonú lakáshoz juthassanak, akiknek arra egyébként nem lenne lehetőségük, tekintettel a lakáspiacon az utóbbi években bekövetkezett rendkívüli áremelkedésre is. A forgalmi értékhez képest kedvezőbb vételár mellett további kedvezménnyel illeti meg azon bérlőket a vételi jog, akik bérleti jogviszonya már több éve fennáll. A jogalkotó a vételár meghatározásakor a bérleti jogviszonyban töltött idővel arányosan határozta meg a kedvezmény mértékét, mellyel azt kívánta érvényre juttatni, hogy minél hosszabb ideje bérlő az adott személy, annál kisebb a lehetősége annak, hogy a jelenlegi piaci viszonyok között saját tulajdonú ingatlanhoz juthasson.
A jogalkotó egy történetileg előállt helyzetet is orvosolni kíván. A rendszerváltozást követő szabályozás alapján az önkormányzati és állami tulajdonú lakások bérlőinek egy szűk köre nem vehette meg az általa lakott bérleményt. A módosítás által bevezetett szabályok azt kívánják többek között biztosítani, hogy azok, akik az 1990-es években hozott korlátozások miatt nem élhettek vételi jogukkal, most hasonló feltételekkel tehessék ezt meg, mint korábban a velük hasonló helyzetben lévő bérlők országszerte.
Az állami és önkormányzati tulajdonú bérlakások bérlői részére – amennyiben a vételi jog szempontjából alapul vett bérleti jogviszony 2020. december 31-én már fennállt – az évekkel korábbi szabályozásnak megfelelően ismételten vételi jogot biztosítanak:
A törvénytervezet szerint:
45. § (1) alapul vett bérleti jogviszony legalább 2020. december 31. napjától fennáll, - tehát MINDÖSSZE az a feltétel, hogy bérleti jogviszonnyal kell rendelkezzen a vételi jog jogosultja, nem tesz különbséget abban, hogy milyen alapon bérlő- szociális bérlakásokban lakókra is vonatkozik.
(3) Ha a vételi jog szempontjából alapul vett bérleti jogviszony fennállása vitatott, úgy azt az ellenkező bizonyításáig vélelmezni kell. – tehát, ha vitatott a bérleti jogviszony, akkor jóhiszeműen a bérlőnek kedvezően kell eljárni!
Amennyiben a bérlő élni kíván a vételi jogával, akkor el kell neki adni, kivéve:
46. § (1) Nem áll fenn vételi jog
a) az olyan önkormányzati lakásra, amely az önkormányzat 2021. január 1-jét megelőzően hozott döntése alapján átalakításra, korszerűsítésre, felújításra, bontásra kijelölt épületben van, illetve az épület a település rendezési terve alapján rehabilitációra kijelölt területen van;
b) a bérlőkijelölési és az ismételten gyakorolható bérlőkiválasztási joggal érintett lakásra;
c) jogszabály alapján szolgálati vagy vállalati bérlakásnak minősülő, illetve szerződés alapján valamely feltétel bekövetkezéséig bérbe adott lakásra;
d) az elidegenítési és terhelési tilalommal terhelt lakásra;
e) a nyugdíjasházban, a garzonházban lévő lakásra;
f) a műteremlakásra, a szobabérlők házában lévő lakrészre;
g) az e rendelkezés hatálybalépését követően bérbe vett, állami vagy önkormányzati beruházás során az állam, illetve az önkormányzat által kinyilvánítottan elsősorban szociális alapon történő bérbeadás céljából épített, felújított lakásra.
A törvénytervezet szerint:
47. § (1) Az e törvény alapján vételi joggal érintett lakásnak az 52. § szerint megállapított forgalmi értékét a vételi jog jogosultjával az erre irányuló kérelme benyújtásától számított hat hónapon belül közölni kell. A közlés késedelméből eredő kárért a tulajdonos állam, illetve önkormányzat felel - tehát a tulajdonosnak / önkormányzat/ 6 hónapja van arra, hogy megállapítsa az ingatlan értékét az alábbi szempontok figyelembevételével:
Az 1993. évi LXXVIII. tv. a lakások és helyiségek bérletére és ….. vonatkozó jelenleg hatályos tv. szerint:
52. § (1) Az önkormányzati és az állami lakás vételárát - ha a lakást az e törvény alapján arra jogosult vásárolja meg - a hasonló adottságú lakások helyi forgalmi értéke alapján, különösen a) az épület településen belüli fekvése
b) az épületben lévő lakások száma, az épülethez tartozó földterület, a közös használatra szolgáló helyiségek és a közös használatra szolgáló területek nagysága;
c) az épület felszereltsége, műszaki állapota, építése, a felújítás óta eltelt idő;
d) a lakás alapterülete és komfortfokozata;
e) a lakottság ténye figyelembevételével kell megállapítani.
(2) A vételár megállapításakor a forgalmi értékből le kell vonni a bérlőnek a lakásra fordított és meg nem térített értéknövelő beruházásainak az értékét.
Ha a tulajdonos – önkormányzat – nem akarja eladni a bérlőnek és húzza az időt, akkor: - megállapítja azt az állam: a törvénytervezet szerint:
(2) Ha a tulajdonos önkormányzat az (1) bekezdés szerinti forgalmi értéket a vételi jog jogosultjával hat hónapon belül nem közli, úgy az állam köteles a forgalmi érték megállapításáról és annak jogosulttal való közléséről gondoskodni, mely esetben az állam részéről ezzel kapcsolatosan felmerült költségeket a tulajdonos önkormányzat köteles az állam részére megtéríteni.
Mekkora a vételár: a törvénytervezet szerint:
(3) A vételi joggal érintett lakás vételára
a) a forgalmi érték 30%-a, ha a bérleti jogviszony időtartama 2021. január 1-jén nem éri el az egy évet,
b) minden bérleti jogviszonyban töltött év után – az a) pontban foglalt kedvezményen felül – további 1%-kal alacsonyabb, de legalább a forgalmi érték 15%-a.
(4) A vételár egy összegben való megfizetése esetén a vételár mértéke a (3) bekezdés szerint számított összeg 70%-a. – tehát a forgalmi érték 30%-a, ha kevesebb mint egy éve bérli, ha több, mint egy éve bérli akkor minden év csökkenti az az összeget 1%-kal, de a minimum az 15% lehet a vételár. Kedvezmény, ha egy összegben fizet, akkor ennek a 30% és 15 % közötti összegnek a 70%-a.
Összefoglalva:
Megteremtik annak a lehetőségét, hogy bármilyen bérlő (szociális is) amennyiben e törvény szerinti vételi jogával él és megteszi a szükséges nyilatkozatokat a mellékletekkel, akkor nyomott áron megvásárolható a bérelt ingatlan. 6 hónapja van az önkormányzatoknak, hogy a vételi jogos nyilatkozatra reagáljanak úgy, hogy megjelölik az árat. Ha ezt nem teszik meg, akkor az állam teszi ezt meg helyettük.
